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7월에는 집, 살 수 있을까? 대출규제 달라지는 것들

주택 매입시 DSR 적용! 나에게는 유리한 변화일까?

BY김혜미2021.06.23

대출없이 집을 살 수 있어?

생애주기 중 가장 큰 돈을 들여서 사게 되는 것이 집이지. 그 집을 내가 모은 돈으로 사려면 대체 언제 집을 살 수 있을까? 도시 근로자 평균 소득자가 일반적인 지출을 하면서 서울에 있는 아파트를 사려면 약 61.9년이 걸린다고 해. 28세에 취득을 해서 돈을 벌면 90세가 되어야 겨우 내 집 마련이 가능하다는 얘기야. 그것도 지금 ‘현재’ 아파트 가격 기준이지. 평균 소득보다 아파트 가격의 상승폭이 더 크니, 결국 평생 집을 살 수 없다는 결론이 나지. 하지만 우리에겐 대출 제도가 있어. 대출을 통해 61.9년 뒤가 아닌 지금 ‘바로’ 내 집 마련이 가능해지는 거야.
 
대출도 능력인 시대야.
은행이 나의 미래 가치, 자산 가치를 인정해주기 때문에 대출을 해주는 것이거든. 충분한 자금력을 보유하고 얼마든지 현금으로 집을 살 수 있는 여력이 있는 부자들도 대출을 받아. 그 이유가 뭘 까? 목돈을 집에 깔고 앉아 있는 것보다 그 돈을 투자해서 얻는 수익이 대출 이자보다 높기 때문이야. 게다가 그렇게 마련한 집 값이 상승하면 어느 순간 빚은 저절로 갚아지는 거나 다름없는 결과가 되니 사람들은 대출을 받아 집을 사는 거야.

 
무리한 대출은 위험해.
부동산이나 주식 투자에 관심이 있다면 ‘영끌’이라는 단어를 들어봤을 거야. 주택담보대출에 신용대출까지 끌어 모을 수 있는 돈을 다 모아서 뭐든 투자를 해 놓아야 뒤쳐지지 않는다고 생각한 사람들이 ‘영혼까지 끌어 모아’ 집을 사거나 주식을 사면서 나온 표현이지. 부동산 가격은 궁극적으로 우상향하긴 하지만 항상 오르기만 하는 것은 아니고, 급상승 뒤에는 조정기가 뒤따라오기 때문에 과도한 대출을 해서 투자를 한 경우 추후 금리 인상이 될 경우 타격이 클 수밖에 없어. 내가 살 집을 마련하는 것이 아니라면 상환 능력을 넘어선 대출로 리스크가 큰 자산에 투자를 하는 것은 경계해야해.  
 
7월부터 DSR 대출 규제 적용.
주택담보대출 시 내가 받을 수 있는 대출금 금액이 어느 정도 가능한지 알아보려면 LTV, DTI, DSR이라는 용어는 알고 있어야해. 아마 뉴스를 통해서 들어본 적은 있을 거야.  
LTV는 Loan To Value ratio의 줄임말로 담보 인정 비율을 의미해. 주택 담보가치에 따른 대출금의 비율이야. 주택 가치는 KB시세를 통해서 확인하면 돼. KB시세가 1억 원인 아파트를 구매할 예정인데 LTV가 50%이라면 대출 한도는 5천만 원까지 되는 거야.  
DTI는 Debt To Income ratio로 총 소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액이야. 대출 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율을 의미하는 것으로 이것 각 개인이 빚을 갚을 수 있는 능력을 알려주는 지표야. DTI를 적용하면 갚을 수 있는 만큼 빌려주겠다는 것을 의미하고 개인 채무 상황에 따라 달라져. 연 소득이 1억 원이고 DTI가 40%일 경우 4천 만원까지는 대출 상환이 가능한 사람이라는 걸 의미해. 지금까지는 DSR은 참고만 하고 LTV와 DTI를 보고 대출을 해주는 경우가 많았는데 7월부터는 DSR을 적용한다고 하지.  
DSR은 Debt Service Ratio로 개인이 가지고 있는 모든 대출의 원리금 합이 소득에서 차지하는 비율이야. DTI와 비슷한 거 아닌가 싶겠지만 DSR은 카드론, 신용대출, 자동차 할부금, 학자금 대출 등등을 모두 포함하기 때문에 DSR을 적용하면 대출 가능한 금액이 줄어들 수밖에 없어.
 
대출도 쉽지 않은데 과연 집을 살 수 있을까?
빚을 내서 투자하고 영혼을 끌어 모아 투자한 2030세대 청년층의 대출이 지나치게 빠르게 증가하다 보니 부채 관리를 위해 대출 규제도 엄격해진 건 사실이야. 하지만 서민, 실소유자 주택 대출 규제 완화도 7월부터 시행돼. 부동산 관련 정책의 변화에 관심을 갖고 나에게 적용할 수 있는 혜택을 최대한 알아본다면, 실거주를 목적으로 집을 살 수 있는 방법을 찾을 수 있게 될 거야.  
 

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Credit

  • 글 김현정(양지공인중개사 대표. <나의 첫번째부동산> 저자)