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2018.04.14 Sat

성공적으로 집을 사는 법

남자 없이도 행복할 수 있고 결혼을 하지 않아도 잘 살 수 있다. 그러나 집이 없으면 서글픈 게 사실이다. 계약이 갱신될 때쯤이면 집주인 눈치 보느라 고달프고 이삿짐 싸느라 기운 빠진다. 과연, 이 넓은 땅덩어리에 내 몸 하나 정착할 집이 있긴 한 걸까? 있다면, 지금 사도 될까?



결혼과 집, 그 기로에 서서 2년 전 독립한 나는 분수에 맞는 월셋집을 구했다. 오래된 상가 건물이라 그런지 수리해야 할 부분이 많았지만 그런대로 살고 있다. 사실 난 집 계약이 끝날 때쯤엔 내 신변에 변화가 생길 줄 알았다. 이를테면 결혼? 무심히도 시간은 빠르게 흘렀고, 이윽고 난 30대 중반이 됐지만 결혼과 집, 그 어느 것도 해결하지 못했다. 웬일인지 1년 전부터 사고 싶은 것도, 갖고 싶은 것도 없어졌다. 그럴 돈 있으면 더 모아서 좋은 집에서 살아야겠다는 다짐만 거듭할 뿐. 나와 비슷한 시기에 입사한 8년 차 회사원 친구 C는 내 자산 상황을 듣곤 “난 1억 조금 넘게 있어. 다른 애들은 1억5000만원까지도 모아놨던데 도대체 넌 뭐 한 거야?”라며 핀잔을 줬다. 그 말에 20년 동안 독립 생활을 한 선배가 몇 해 전 했던 얘기가 오버랩됐다. “돈 생기면 무조건 집을 사. 나이 먹을수록 제일 중요한 게 돈이야.” 현재의 나를 돌아봤다. 8년 동안 사귄 남자 친구와의 결혼이 어려워진다면, 난 집도 없고 남자도 없는 초라한 싱글이 되는 셈이었다. 겁이 났다. 2년 전에 독립도 겨우 한 내가 서울에서 집을 산다? 상상만 해도 아득해졌다. 실제로 집은 가장 부피가 크고, 액수도 크며, 중요한 소비 품목 중 하나다. 그러나 많은 이가 정작 잘 모르는 영역이기도 하다. 명품백 하나, 차 한 대를 살 때도 몇 날 며칠을 고민하기 마련인데 하물며 몇억대가 넘어가는 집을 구할 때는 더 많은 정보가 필요하다. 그런데 현실은 당장 내가 살고 있는 집의 전용면적이 몇 m²인지도 모를 정도다. 위더스자산관리의 이세진 이사는 집을 남자에 빗댄다. “남자 친구는 중간에 헤어지기라도 하면 그만이지만 집은 잘못 사면 나중에 손해까지 볼 수도 있어요. 그러니 집을 사려거든 그 목적을 분명히 하고, 평수부터 지역, 주변 편의 시설 등까지 꼼꼼하게 따져야 마땅하죠.” 거기에 이 ‘남자’는 돈이 몹시, 매우 많이 들기 때문에 ‘금수저’거나 ‘비빌 언덕’이 있지 않은 이상 빚을 지고 시작해야 한다는 점도 무시할 수 없다. 또 30대 중반에 남자를 만나게 되면 ‘결혼을 할 것인가, 말 것인가?’ 하는 고민을 하듯 집을 살 때도 마찬가지다.



 살까, 말까? 아니 사도 될까? 

싱글들이 집을 살 필요가 있다면 그 이유는 무엇일까? 대출을 받는 것은 기본 전제인 데다가 언제 결혼을 하게 될지 모른다는 불확실한 미래를 안고서도 말이다. 5년째 월셋집을 전전하고 있는 회사원 L씨는 “좋은 집주인을 만나면 모를까 2년에 한 번씩 이사하는 건 너무 번거로운 일이에요. 게다가 복비나 이사 비용도 만만치 않으니까요. 전셋집을 마련하더라도 그 상황은 달라지지 않을 테니, 이럴 바엔 집을 사는 게 낫지 않을까 싶어요”라고 말한다. <똑똑한 부동산 투자>의 저자이자 부동산 전문가인 정지영은 싱글 여성이라면 더욱 집을 사야 한다고 말한다. “평균적으로 여자의 수명이 남자보다 길어요. 그렇다면 집을 소유하는 시간도 더 길고, 물가가 오르는 만큼 집값은 오를 테니 가능하면 빨리 내 집 마련을 하는 것이 좋지 않을까요?” 물론 조심스러운 접근도 필요하다. 이세진 이사는 “집을 산다는 건 라이프스타일을 결정하는 일이에요. 아무 정보도 없는 동네에 덜컥 집부터 샀다가 낭패를 보는 경우도 많거든요. 최악의 케이스는 처음 독립하면서 집을 매매하는 거죠. 모든 것이 갖춰져 있는 부모님 집과 자신의 집을 비교하다 보면 후회부터 하게 되거든요”라고 조언한다.


일단 집을 사기로 했다면 앞으로 결혼을 할 것이냐, 말 것이냐도 고려해야 한다. 그에 따라 주거 형태가 달라지기 때문이다. 결혼하지 않고 혼자 산다면 10평대 원룸, 소형 아파트, 오피스텔 등도 적절하지만 머지않아 결혼할 가능성이 있다면 무리해서라도 20평대 집을 구하는 것이 좋다. 그렇다면 이 시점에서 집을 사는 것이 현명할까? 정부에서 내 집 마련을 위해 저금리로 돈을 빌려주는 ‘디딤돌 대출’의 한도가 1인 가구에게만 기존 2억원에서 1억5000만원으로 축소된다고 밝혀진 상황에서 말이다. 이세진 이사는 “싱글이라고 해서 유리할 것도 불리할 것도 없어요. 이번에 달라진 LTV(주택담보대출비율)· DTI(총부채상환비율) 규제 비율을 자세히 보세요. 신혼부부에게도 결코 유리하지 않거든요. 부부의 합산 연간 소득이 7000만원 이하이고, 5억 미만인 집을 살 때 60%가량 대출해준다고 하죠. 세금 빼면 소득의 실수령액은 대략 5500만원인데 3억을 대출한다고 가정했을 때 이 부부는 20년 동안 한 달에 170만원을 갚아야 해요. 거기에 아이까지 있다면 더 살기 힘들겠죠. 반면 안정적인 직장을 갖고 있고, 평균 연봉 4000만원을 받는 30대 중·후반 싱글이라면 거기에 재테크에 관심만 있다면 오히려 1인 가구가 더 유리하겠죠.” 집값에 대해 말도 많고 정부가 내놓을 부동산 대책도 변수가 되지만 전문가들은 입을 모아 말한다. 그나마 ‘서울’은 안전하다고 말이다. 



 살고 싶은 집을 사려거든 

집을 사기로 했다면, 우선 자신의 재무제표를 명확하게 파악하고 있는 것이 중요하다. 자산이 얼마나 있고, LTV·DTI를 얼마나 받을 수 있는지 살펴봐야 한다. “전·월셋집에 산다면 2년 이후에 재계약을 하거나 이사를 가야 한다는 사실은 명확해요. 2018년 3월에 집을 계약했다면 2019년 초부터 집에 대한 고민을 해야 해요. 시가보다 저렴한 급매물이 나오거나 조건이 좋은 집이 있을 때 부동산이나 집주인의 입김에 휘둘리지 않고, 올바른 판단을 하기 위해서는 시간이 필요하기 때문이죠.” 이세진 이사의 조언이다. 집을 매매할 시점에 맞게 투자 자금을 현금화해야 하는 것도 같은 맥락이다. LTV를 얼마로 할지는 정답이 없다. 다만 나이에 따라 차이가 있을 순 있는데, 40대 중·후반은 앞으로 근로 기간이 짧기 때문에 비율을 최소화하고, 30대 중반이라면 50%대가 적절하다. 만약 자본이 1억원 있는데 2억 후반~3억 초반인 10평대 아파트를 매매한다고 가정하고 1억5000만원을 대출받는다고 치자. 고정금리 3% 기준이면 20년 동안 매달 약 83만원씩 이자와 원금을 갚아야 한다. 게다가 등기 취득세, 보유세는 물론 리모델링 비용 등 추가적으로 돈이 든다는 사실도 잊지 말아야 한다. 전·월세는 부동산 중개비만 내면 되지만 자가일 경우엔 상황이 많이 달라진다. 



 빌라? 오피스텔? 아파트? 

한국에서 가장 살기 편한 주거 형태는 아파트다. 관리비를 내더라도 주차 공간을 비롯한 편의 시설을 갖추고 있기 때문에 일정 수준은 된다고 믿고 살 수 있다. 반면 다가구주택이나 빌라는 가격이 비교적 저렴한 대신 주변환경을 비롯해 이웃에 어떤 사람들이 살고 있고, 누가 건물을 관리하는지 등을 두루 살펴봐야 한다. 인터넷 검색만으로 바로 시세를 조회해볼 수 있기 때문에 은행권 대출이 비교적 용이하다. 그렇다면 오피스텔은 어떨까? 아파트보다 저렴한 데다가 주거 환경도 쾌적하고 편안하다. 그러나 매매가 어렵다는 단점이 있다. 아파트는 보통 지은 지 10년이 지나면 가격이 떨어지고, 30년이 되면 다시 가격이 오르는 건 재건축에 대한 기대 때문이다. 그러나 오피스텔은 단지로 형성돼 있지 않은 데다가 처음부터 고층으로 짓기 때문에 오래된 건물이라고 재건축을 하지 않는다. 또한 오피스텔에서 지내는 사람들 대부분은 거주의 목적보다는 사무실이나 잠시 머무는 공간으로 오피스텔을 사용하기 때문에 아파트보다 안정적이지 않다. 그래서 많은 사람이 오피스텔은 임대 소득을 위해 매매한다. 그러니 내가 사는 집의 가치가 올라가길 바란다면 아파트나 다가구, 빌라를 알아보는 것이 현명한 선택일 것이다. 



 투자 가치도 생각한다면 

순수하게 주거 목적으로 집을 사더라도 이왕이면 내 집의 가격이 오르길 바라는 게 인지상정. 그렇다면 현재 살고 있는 곳의 편의성을 고려해 동네에 있는 집을 구하는 것이 가장 안전하다. 부동산으로 얻을 수 있는 수익에는 몇 년이 지나 다시 팔 때 수익을 얻을 수 있는 시세 차익과 매달 월세를 받는 월세 수익이 있다. 정지영은 “시세 차익이 날 만한 지역은 지하철 개통을 앞둔 곳, 회사가 많이 들어설 곳, 사람들이 좋아하는 대형 쇼핑센터가 생길 곳 등이죠”라고 조언한다. 임대 소득을 노리는 경우라면 월세 수익률 계산법은 다음과 같다.



경매로 매매하는 방법도 있으나 어설프게 알고 함부로 덤빌 것은 아니다. 전문 투자자라면 시가보다 저렴하게 나온 물건을 잘 살 수 있지만, 일반인들에게는 그 과정이 다소 버거운 영역일 수 있기 때문이다. 투자용으로 집을 살 때도 관심 있는 지역의 아파트나 빌라를 오랜 기간 살펴보는 것이 중요하다. 연애를 하려면 어디든 열심히 다닐 필요가 있듯 많은 곳에 가야 하듯, 괜찮은 집을 만나기 위해서도 발품은 필수다.

CREDIT
    에디터 전소영
    사진 Getty Images

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2018년 04월호

기사입니다

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